Movilidad Patrimonial: Cómo Vender un Inmueble Hipotecado

¿Es posible vender una propiedad que aún se encuentra bajo un crédito hipotecario? La respuesta corta y tajante es: sí, absolutamente. En el ordenamiento jurídico chileno, la hipoteca no inmoviliza el activo ni bloquea la libertad del dueño para disponer de sus bienes. Sin embargo, el éxito de esta operación reside en la sintonía entre la teoría jurídica y la praxis notarial.

La Realidad Jurídica: Su Derecho a Vender

El Código Civil, en su artículo 2415, establece que el dueño de bienes hipotecados podrá siempre enajenarlos o volver a hipotecarlos, sin importar cualquier pacto que diga lo contrario. Esto significa que incluso ante una cláusula de “prohibición de enajenar” impuesta por un banco, usted conserva la facultad legal de vender.

No obstante, existe el “derecho de persecución”: la hipoteca persigue a la propiedad sin importar quién sea el dueño. Si el vendedor deja de pagar, el banco puede embargar el bien aunque esté en manos de un nuevo comprador (el “tercer poseedor”). Por esta razón, el mercado ha diseñado un protocolo de seguridad absoluta.

La Ruta Crítica del Negocio

Para que la transacción sea viable, se debe asegurar que la propiedad quede “libre de gravámenes” en el mismo acto. Estos son los hitos fundamentales:

• Liquidación de Prepago: El primer paso es obtener del banco el monto exacto para extinguir la deuda total al día del cierre.
• Instrucciones Notariales: El pago no se entrega directamente al vendedor. El dinero se divide en vales vista que el Notario custodia. Uno se emite a nombre del banco acreedor y otro a nombre del vendedor por su ganancia.
• El Alzamiento: Una vez pagada la deuda, la ley obliga a la institución financiera a otorgar la escritura de “alzamiento” (cancelación de la hipoteca) en un plazo máximo de 45 días.
• Inscripción Conservatoria: El Conservador de Bienes Raíces inscribe simultáneamente la nueva propiedad y el borrado de la hipoteca antigua.

La Alternativa: Novación

Existe una vía menos común pero jurídicamente elegante: que el comprador asuma la deuda existente. En este escenario, el comprador paga solo la diferencia al vendedor y continúa pagando los dividendos. Para que esto libere totalmente al vendedor original, es indispensable que el banco acepte formalmente este cambio de deudor mediante una novación.

En Vía Zamboni, gestionamos la arquitectura de estas operaciones para que su transición patrimonial sea fluida, segura y profesional.